家事・育児

注文住宅を購入するまでの流れ

この記事では注文住宅を建てたいと思っても、何をどう始めたらいいのか分からない方へ我が家の備忘録も兼ねて記載したものです。
私たちも右も左も分からないところから始めたので何らかのお役には立つと思います!

注文住宅購入までの大まかな流れ

注文住宅はやはりマンションや建売の物件を購入するのに比較すると、すべきことがたくさんあり、かなり大変に見えますが、ざっくり図にしてみると大きく3つです。

①土地のフェーズ
②設計のフェーズ
③インテリアのフェーズ

特に土地のフェーズが最も複雑に見えますが、どのようにしたのか経験談を基に書いていきたいと思います。

注文住宅は土地も工務店もすべて自分たちで決める必要がありますし、家のことを考えながら銀行も探す必要があります。

特に『つなぎ融資』という土地の決済時や工務店への中間金の支払いが完成前にあるので、『つなぎ融資』に対応してくれる銀行を探す必要があるところも大きな違いです。

設計のフェーズに入ってしまえばあとは楽しいです。
「こんなことまで?!」というような部分(例えばカーテンレール)まで決めていく必要がありますが、
その分こだわりのつまった自分たちだけの家が完成します。

予算を把握する:頭金はいくらでローンはいくらなら支払えるのか

私たちがまず行ったのはSUUMOカウンターです。

理由は工務店の言いなりになりたくなかったからです。
多少土地や建物価格が上がっても、「これくらいのローンなら組めますよ」と言われるのが関の山。

ローンが組める金額と支払える金額は別です。

また、私の出産も控えていたことと、この低金利を活用したかったので、なるべく頭金も0にしようと思っていました。

ここでのポイントは見栄を無くすことです。

見栄を張って、頭金はいくら、などと言ってしまうと全て情報が工務店に伝わってしまいます。
正直にいくら貯金があって、いくらなら頭金に入れられるのか伝えましょう。

どれくらいの支払いにしたいかを踏まえ、SUUMOカウンターで土地と建物の合計金額を見積もってもらえます。

適用金利など最終的には異なるのでここではざっくり見積もってもらいましょう。

土地よりも先に工務店を探す

私たちは行き急いでいきなりSUUMOやアットホームなどで土地を探してしまいました。

が、次に行うべきは工務店探しです。

土地と建物の合計金額を教えてもらったら、ざっくり住みたいエリアを考えながら工務店を探します。
というのも工務店によって金額がバラバラだからです。

土地にお金がかかりすぎるなら安い工務店にお願いするしかないし、
とにかく建物にお金をかけたいのであれば土地を安くするしかありません。

ここでもSUUMOカウンターを利用することをおすすめします。

SUUMOカウンターの回し者ではありませんが、彼らは工務店の特性を把握しております。

素人が何千もある工務店の中から大事な家を任せる1社を決めるのは本当にハードです。

ネットの情報を駆使しても工務店の得手不得手は分かりません。
ましてや倒産するような会社も中にはあります。
倒産されたら、そのお金はどうするの?という感じです。
SUUMOカウンター経由で契約すれば、きちんと家が立つ前に仮に倒産してしまった場合の保険が無償でついてきます。

Gooayu家は立地重視だったので、低~中価格帯の工務店さんを5社選定してもらいました。
その中には住友不動産などの大手の工務店さんもありました。

まず選定してもらった5社と会い、全滅だったら新たな工務店さんを紹介してもらう、という感じです。
幸い私たちは初めの5社で良い工務店さんと出会えたので決めてしまいました。

工務店が決まってやっと土地探し

なぜ工務店を先に決めるかというと、以下2つの理由からです。

1工務店側に土地探しのプロがいる
2土地の契約前に、大体どういう家が建てられるか設計図と見積を起こしてもらえる 

工務店の土地探しのプロを頼る

まず工務店側に土地探しのプロがいると、地主さんと直接交渉してくれたり、仲介手数料なしで土地を購入できたりします。

ちなみに仲介手数料は通常3%くらいかかりますが、土地の値段に対してなのですごく高いです。

我が家は土地の値段を200万円値引きしてもらった上、この仲介手数料も無しにしてもらいました。
純粋に土地代だけで土地を購入できたため、非常にラッキーでした。

設計図と見積を起こしてもらう 

土地には素人目には分からない様々な制限がたくさんあります。

再建築が出来ない土地や、
土地に対しての建てられる面積と容積を規定する建ぺい率や容積率、
斜線制限など。。

例えば斜線制限で屋根がすごく急勾配の圧迫感のある部屋になったり、
容積率の関係で3階建てはできないとか、
土地に対して全然大きな家が建てられないなど、

土地を買ってからでは取り返しがつかなくなってしまいます。
また、建てられるお家が決まらないと建物の見積も出来ません。

そのため工務店さんと一緒に探す、という方法をおすすめします。

銀行探し

ある程度の土地と建物の見積が出てきたら、住宅ローンを組める銀行を探します。

ネット銀行の方が金利が安いので検討している方への注意点としては、
注文住宅の場合は『つなぎ融資』が必要になるため、対応できる銀行の選択肢が狭まります。
また、対応できたとしても『つなぎ融資』の金利がとてつもなく高かったりするので、銀行を探す際には注意しましょう。

ちなみに、私たちはこれも工務店さんの力を借りました。

というのもGooayuの条件が悪すぎたからです。

1、間もなく産休に入る
2、投資用マンションのローンがある

1の時点でネット系銀行はほぼお断りされますので、女性でローンを組まれる方はお気をつけください!

工務店さんの方で20行くらい当たってくださって2行貸してくださる銀行を見つけてくれました。

結局借りることに決めた銀行さんは保証料なども全部ローンに入れられるという神がかった銀行さんでした。

土地と工務店を決めたらいよいよ契約

土地を予約したら、いよいよ土地の契約です。
また工務店さんとの契約も行われます。

契約時に必要だったお金

一時的に必要になるお金があります。

私たちの場合、

土地の手付金→100万円
工務店さんへの諸費用→140万円程度

でした。
土地を購入するのにあたっての銀行が土地を買うお金を貸してくれる決済時に、手付金も含めてお金を貸してくれました。
そのため実質100万円は戻ってくるイメージです。

工務店さんへお支払した諸費用は完成時のローン決済時にで戻ってくるイメージです。
ただし、銀行が貸してくれる金額をオーバーした場合には相殺されます。

契約内容

Gooayuは自分が不動産を所有していることもあり、瑕疵担保責任(契約内容と異なることがあった場合に売り主に責任を負ってもらう)の部分を確認したくて、陣痛が来ながらの契約でした。(翌日まさかの出産笑)

契約書の読み合わせなど退屈と思うかもしれませんが注意深くすることをおすすめします。

そして、一番大切なのは、「万一、ローンが下りなかったらこの契約を破棄できますよ」という内容の条文が入っていることを確認してください。

土地の購入

無事につなぎローンの融資も下りたら、いよいよ土地の決済です。

私たちの場合は銀行に売り主さん、工務店さん、司法書士さんが一同に集まって土地の売主さんへの支払と権利移転などなど同時に対応いただきました。

設計打合せ

はい、ここからいよいよ楽しい部分です笑

工務店さんとも契約は既に完了しているので、大きく部屋のレイアウトなどを変えすぎると金額も大きく変わってしまいます。

うちの流れはこんな感じでした。

契約時の設計を基に、
✓ 部屋配置、窓の数、場所、大きさなどの決定。
 ※窓を決定するのはこの過程で耐震などの申請があるからだそうです。
✓ 電気配線、備え付けの棚など設備の決定。

この設計の打合せは契約から追加になることが多いので費用が上がっていくことが多いです。

何千万円の買い物(人によっては億かもしれないけど)なので
数万円の上乗せはわずかに見えるかもしれませんが、冷静に取捨選択することをおすすめします。

また、散々希望を膨らませて決めた後に、とんでもない金額になってしまった、ということを避けるためにも、随時見積を出してもらう、ということを我が家ではやっていました。

インテリアコーディネート

最後にインテリアコーディネーターとの打合せで、
水回りのパネルの色やらフローリング、ドア、外壁などの決定をしていきます。
とにかく決めることがたくさんある部分です。
が、ここも最も楽しい部分であるといえます。

着工

いよいよ着工します。着工の際に地鎮祭をやる場合があります。

上棟

骨組みの完成、上棟式をやる場合があります。

また工務店さんへの中間金のお支払い(50%程度)がありました。
インテリアコーディネーターさんとの打合せも上棟までに終わらせることが求められました。

完成、引渡し

工務店さんへの残金の支払いを以て引渡しとなります。

まとめ

土地が決定するまでにやることが多いのでかなり複雑に見えますが、この通り進めると、意外とスムーズにできると思います。(我が家でもできたので。)

逆に言うと土地の決済さえ終わってしまえば、あとは設計とインテリアの楽しいことばかりで、夢がふくらむ場面が多々あります。

みなさんのこだわりの詰まった素敵なお家ができることを祈っています:)

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