不動産投資の物件の種類:戸建て・マンション、一棟・区分・ワンルームのメリット・デメリット徹底比較

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資産運用・投資

人生100年時代、老後資金のために不動産投資を始めようと思う方が増えています。
不動産にも種類がたくさんあって結局どういうものから始めれば良いか分からない…

そんな方のために、この記事では不動産投資の物件種類をすべて明らかにしていきます。

不動産投資は大きな買い物ですし、ローンを組む必要があるのでいかに良い物件を購入するかにかかっています。
物件別のメリットとデメリットも徹底比較します。

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大きな分岐は3つ、戸建vsマンション、区分vs一棟買い、新築vs中古

投資物件の種類の分岐は実は3つしかありません。
①戸建てなのかマンションなのか
②マンションの場合は区分(●●号室だけ所有)なのか一棟買い(〇〇マンション)なのか
③新築なのか中古なのか

①戸建vsマンション

まず戸建にするかマンションにするか、です。
それぞれのメリットとデメリットを見てみましょう。

メリットデメリット
戸建・300万円~500万円と少額購入できる

・表面利回りが良い

・修繕積立費がない

・自分で管理することもできるため
管理費などのメンテナンスコストが低い

・リノベーションで部屋を自由自在にアレンジできる
・借主がファミリーに限定される

・リノベーション費用がかかる

・原状回復費用がマンションと比較して高額

・木造なので耐久年数が短い
マンション・管理会社がいるため物件管理や維持が楽

・ワンルームからファミリータイプまで選択肢が広い

・鉄筋コンクリートの場合、耐久年数は40~100年と長い
・管理費・修繕積立費が発生

・表面利回りは低くなる

②マンションであれば区分か一棟買いか

マンションを選択した場合は1部屋を所有する区分か、マンションを丸々1棟所有する1棟買いかに分かれます。
地方になると都心では1部屋の金額で1棟購入できることもあります。

ではそれぞれメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
区分・部屋のタイプもワンルームから
ファミリータイプまでさまざま

・物件数も多いので物件価格が安い

・共用部の管理の手間がかからない
・表面利回りは少ない

・一棟投資と比較すると
収益が少ない
1棟・表面利回りが高い

・区分投資と比較すると家賃収入が多い

・土地の価値も評価されるため融資を受けやすい
・必要な頭金が多い

・維持費用が高額

・エレベーターなど修繕が高額

・売却時に買い手が少ない

③新築vs中古

最後の分岐は上記の物件を新築で買うか、中古で買うかです。
それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

メリットデメリット
新築・初めの借り手が付きやすい

・初期の修繕費が少なくて済む

・売却しやすい

・節税効果が高い
・物件価格が高い

・売却時に資産価値が必ず下落する
中古・物件価格が安い

・価値下落の曲線は緩やか

・入居者がいる物件であればすぐに
家賃収入がある
・節税効果が低い

結局どの不動産物件がおすすめ?難易度は?

上記の組み合わせで6つの組み合わせがあることと、それぞれのメリットとデメリットをご理解いただいたと思います。

では、難易度順に並べてみましょう。上にいくほど難易度は高いです。

新築一棟
中古一棟
中古戸建
新築戸建
新築区分
中古区分

やはり一棟は収益が高く見えますが空室リスクも高く、その時の自己資金を必要とするため難易度を高くしております。

また戸建ては借主が限定されてしまうことと、戸建ては土地の形や間取りの種類がたくさんあるため、借主の好みに左右されてしまう不確定要素がたくさんあるからです。

中古戸建の難易度を高くしている理由は、戸建てのリノベーション費用はマンションと比較すると高額だからです。
結局新築を建てるのと同じ費用になった、ということも戸建てではよくある話です。

個人的には区分マンションが最も管理が楽で、今後も増やしていきたい資産と思っています。

新築マンションは絶対に売却価格が購入価格を上回ることはありません。理由はできた当初のプロモーション費用(売るための販促費)が物件価格に上乗せされているからです。

そのためマンション投資には「不要な費用」が最初から上乗せされており、その分を回収するために利回りが下がるからです。

まとめと個人的な見解

投資用不動産の種類は6種類ですが、分岐は3つしかないので、それぞれのメリットとデメリットを把握するのはそこまで難しくはないと思います。

まずは中古区分ワンルームマンションから始めることをおすすめします。

中古マンションは上記のとおり節税効果が薄いと書いていますが、売却時に購入金額との差が少ないのが最も魅力だと個人的に思います。

ここからは余談です。

Gooayuは自分が転勤族で過去9回の引越しをしていて、福岡・大阪・名古屋・東京の土地勘があります。

そのためどういう物件は内見しなくても、図面だけですぐに予約されてしまうかなど、自分の経験をもとに把握できてきております。

どんな物件の種類を選ぼうと、実際に重要なのは「誰もが住みたいと思える条件であるか」です。

その条件とは駅から近くて設備が最低限そろっていること、です。
例えば今はウォッシュレットや宅配BOXなど当たり前になっていますので、それらがない物件については選択肢から外す、など自分の物差しを持っておくと物件の選定基準になってくると思います。

どういう物件を選ぶべきかはまた別の記事でお話しようと思います。

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