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不動産投資を失敗しないために最も重要なことはパートナーになる管理会社の選択

不動産投資で失敗する人は、リスクをヘッジできていない場合です。

不動産投資の仕組みとリスク・リスク回避策を徹底解説はこちらの記事でしていますが、特に費用の大部分を占める以下の3点をいかに抑えられるかが重要です。

設備費用
空室リスク
管理費などの固定費

実はこの大きな支出の部分はパートナーである不動産の管理会社を正しく選択できればヘッジできる部分が大きいのです。

この記事では不動産投資を成功させるか失敗するかを左右する管理会社について記載します。

管理費は何のために支払うのか?管理会社がすることとは

管理会社は
入居者から家賃を徴収してくれたり、空室が出たときに次の入居者の募集、所有物件のメンテナンスなどをしてくれます。

いわば管理費は
管理会社が所有物件の価値を下げないようにメンテナンス・維持するための費用です。

もちろん所有物件の管理を自分でやればその分の費用が浮かせることができます。
Gooayu


ただ、その分手間がかりますし、本業がある中で管理まで自分でやるのは個人的な見解では大変です。

それにたまたま次の入居者を見つけなければならないタイミングが自分のプライベートや本業が大変なタイミングと重なったとします。

管理業務が二の次になると、どんどん次の入居者を見つけられなくなるので空室リスクが高まってきます。

そのため、個人的には管理会社にお願いしてしまったほうが楽だし、確実な収益につながると考えています。

参考までに入居率99.2%という驚異の数字をたたき出している、GA technologies(GAテクノロジーズ)という会社のレビューをまとめていますのでご参考にしてください。

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管理費の相場はいくら?家賃の何%?

これは本当に会社によってバラバラです。
1000円でやってくれるところもあれば、家賃の3~10%というところもあります。

個人的には、正直このパーセント形式の管理会社はあまり任せたくないです。

だって家賃10万円のところも5万円のところも基本的にやることは同じですよね。

でも仮に一律10%の値段だったら管理費は1万円と5千円ですよね。
この5千円の差はなんなのかと思いませんか?

ちなみにGooayuがお世話になっている会社は一律1000円+消費税です。

ただし1000円の中に何が含まれているかが最も重要で、安いから良い、というわけではありません。

支払う管理費の中に現状回復費用は含まれているべき

『現状回復費用』とは、前の入居者が退去した際著しく汚れている部分を直すための費用です。

例えば前の入居者が喫煙者で壁が煙で汚れていた場合は次の入居者を探しながら壁紙の貼り替えなどをします。

経年劣化による設備や部品の交換以外はこの管理費の中で支払われるべきです。
理由は退去される度に支出が発生してしまうからです。

投資用不動産を購入する際には必ず管理費の中に『原状回復費用』が含まれているかは確認するようにしましょう。

管理している物件の入居率が100%に近いか

不動産投資で一番大きい出費は空室になった場合です。
いかに空室の期間を短く出来るかが成功の鍵です。

きちんと募集する時の写真がきれいに撮られてSUUMOなどに掲載された時に問い合わせしてもらえるような物件なのか、
募集の広告を売ってもらえているのか、などです。

『入居率が高い』イコール『空室率が低い』会社を選ぶのが最も重要です。

不安な人は家賃保証のプランを選ぶ手もある

管理会社によっては『家賃保証』のプランを選ぶのも手です。

家賃保証の場合、入居者がいようがいまいが、確実に家賃から管理費用が引かれた金額が入ってきます。

しかしながら、この手数料というか保証料が高いので、
ローンがあるうちは、このプランでの月々の収支はほぼ100%マイナスになります。

管理費に更に上乗せで10%の保証料が必要な会社もありますが、
基本的には管理費+保証料で10%以内にとどめたいところです。

そうなると途端に月々の収益がマイナスになりますが、
支出をある程度確定させることが出来るので良い面もあります。

個人的には都内のワンルームなどの単身用マンションであればほぼ必要ないと思います。
地方の場合や築古戸建て物件など長期の空室リスクが少しでもありそうな物件は設定してもいいと思います。

体験談:初めて家賃保証をつけてみた

余談ですが、つい先日初めて私も『家賃保証』プランに変更してみました。
正確に言うと家賃保証+設備費用もすべて賄えるプランです。

なぜ切り替えたかというと、

①名古屋の物件でエリア的にもよいのですが、やはり労働人口が軒並み増えている地域ではないのでリスクがある
②築13年なので、そろそろ色んなものにガタがくるタイミング

Gooayu

と判断したからです。

管理費用は強硬に交渉した結果10%程度ですが、家賃保証だけでなく設備費用が賄えると、
先述のとおりローン支払い期間の損失が確定できるので
ローン返済後の収支がクリアになり売却タイミングも見極められると判断しました。

まとめ

この記事のまとめです。

✓ 不動産投資に成功するためには設備費用、空室リスク、管理費などの固定費を抑えることができる
このリスクを抑えるための最も重要なのは管理費
管理費は管理会社が所有物件の価値を下げないようにメンテナンス・維持するための費用
管理費の中に現状回復費用は含まれているべき
管理会社の管理物件の入居率が100%に近いか要確認
不安な人は家賃保証のプランもあり

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