こんにちは、Gooayuです。
今日は不動産投資の初心者が選ぶべき物件について記事を書きたいと思います。
こちらの記事で不動産投資の物件の種類をまとめておりますので、
どんなものがあるのか網羅的に見たい方は先にこちらの記事をお読みください。
Contents
初心者が不動産投資で財産づくりに失敗する理由
さて、ここで質問です。
不動産投資で最も大きなリスクは何でしょうか？
リスクに関してはこちらの「リスクとリスク回避策」記事をご参照ください。
答えは 空室リスクです。
そのため、失敗しないためには、空室になったときに、すぐに借り手がつく魅力的な物件を選ぶことです。
さらっと書いてますが、ここには2つの要素が含まれているのに気づきましたか？
①空室になったときにすぐに借り手がつく
つまり
たくさん借りたい人がいるけど、貸し手が少ない物件
需要＞供給という物件ってことかぁ。
そんなにおいしい物件あるのかなぁ？？
②魅力的な物件
つまり
自分が探す立場だったとしても「住みたい」と思える物件
自分が住みたいと思える物件って人それぞれじゃないの？
感覚は人によって違うから。
確かにその通り！
今日は引越しを9回経験したGooayuがその感覚を出来るだけ具体的に表現していくよ。
初心者でも不動産投資に失敗しない物件は単身用ワンルームマンション
恐らく目次だけ見て答えを見て満足してしまった人、多いにいるでしょう。
でもあえて目次に入れていない重要な要素があるので、記事の最後までしっかり読んでくださいね。
財産になる「借り手より貸し手が少ない物件」とは
ここからが本題です。
では、供給が常に制限されていて需要がある物件なんてあるのか？
あるんです。
正確にいうと物件としてあるのではなく、エリアとその物件の種類の掛け合わせです。
ではどこか？
それは東京23区の区分ワンルームマンションです。
23区は供給が制限されているの？
2007年ごろに「ワンルームマンション規制」というのが23区にはできたんだよ！
この条例が出来た背景には、地方自治体の財源が、「住民税」に重きを置くようになったから。
ざっくりいうと、
自治体：税収の大半が住民税だから、ファミリーなど税収が高い家庭に住んでほしい
↓
自治体：だったら収入の少ない若手労働者や学生は住める数に制限を持って、ファミリー層を誘致しよう！
という感じ。
もっと雑な言い方をすると、23区ではもうワンルームマンションは建たないと理解していいでしょう。
例えば、
台東区や中央区などほとんどの区は最低面積は25㎡と制限されていますが、
江戸川区は30㎡とエリアによって違います。
このワンルームマンション規制が出来たことによって、2007年以降23区でのワンルームマンションの供給が限られている一方、買い手や借り手の需要が増えたのですね。
一方で東京の労働人口はいまだに増え続けています。
コロナショック以降、地方で働く人が増えている一方、それでもなお東京での労働人口は増えています。
理由は簡単です。
日系企業や外資系企業の日本ローカルオフィスが拠点にするのは東京が外せないからです。
そして、外国人労働者がいるからです。
ここまでのまとめです。
23区の区分ワンルームマンションは
①ワンルームマンション規制によって供給が限られている
②東京の労働人口はいまだ右肩上がりのため、需要は引き続き高い
自分が「住みたい」と思う魅力的な不動産物件は投資に失敗しづらい
自分が住みたいと思える物件って人それぞれじゃないの？
感覚は人によって違うから。
そう、ひとによって違いますよね。
もしあなたが、一人暮らしをしたことがなかったら、物件の選び方ってわかりませんよね。
ということで、引越しを9回した私が、物件を選ぶときに重要視している点を列挙しておきます。
もちろん、たぬきちくんの言う通り人によって違う部分はあるので、無視したり、追加したりしてください。
でも、以下の尺度でわたしは今まで4件不動産を購入していますが（もうすぐ5件目）、
空室が1か月以上出てしまったことは1度もありません。
ではいきます！
【マスト条件】
最寄り駅から7分以内
エントランスがキレイ
宅配BOXあり
20㎡以上
新築じゃない、できたら築8年くらい（東京では現時点では13年以上はしょうがない）
【条件を妥協する場合】
トイレ・洗面・風呂は独立→もし無理だったら、トイレだけはせめて独立
【私見】
電車は主要沿線のみ
JR（山手線、中央・総武線は西は三鷹、東は錦糸町あたりまで、）
メトロ、都営
私鉄は東急
個人的な好きなエリアなどがあるので、私が物件を選ぶときは相当狭いエリアです。
蒲田ですら外します。足立・江戸川・江東・北なども外しています。
理由は簡単です。
ボンビーガールなどを見ていれば明瞭です。
上京したんだから、お洒落なエリアに住みたい！
これです。
別に先にあげたエリアが悪いわけではありません。
私江東区出身だしｗ
けど、一人暮らしを始めたい人が、いきなりそのエリアを探しますか？
恐らく、
「探したけど主要エリアはやっぱり高かったから、北千住(足立区)って便利そうだし、住むか」っていう行動になると思うのです。
なので、受け皿の地域よりも、初めに検索される地域が良い、というのが個人的な意見です。
ちなみに上記のRENOSYさんは東京などの主要都市部に絞った案件のみです。
「利回りいいですよー」と空室リスクが高い地方や一棟マンションは売りつけていません。
まとめ
今回は失敗しないための物件選びについて紹介しました。
魅力的な物件のところは正直「こんだけ？！」という感じだと思うのですが、
探してみると難しいです。
そして、東京のワンルームマンションの物価が上がっています。
第2バブルが来る前にみなさんが良い物件に出会えることを切に願います！